وام ۸۰۰ میلیونی؛ کلیدی که قفل خانهدار شدن در بوشهر را باز نمیکند
دالکی خبر: افزایش سقف وام خرید مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی در مراکز استان ها، در ظاهر خبر امیدوارکنندهای برای مستأجران و متقاضیان خرید خانه است؛ اما مقایسه این رقم با قیمتهای بازار مسکن بوشهر نشان می دهد فاصله میان «وام بانکی» و «قیمت یک خانه» آنقدر زیاد شده که تسهیلات جدید تنها بخش کوچکی از هزینه خرید یک واحد معمولی را پوشش میدهد.
به گزارش دالکی خبر؛ بر اساس مصوبه جدید که برای اجرا به شعب بانک مسکن ابلاغ شده، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در مراکز استانها از جمله بوشهر به ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری استان به ۶۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
بر همین اساس، متقاضی انفرادی خرید مسکن در بوشهر می تواند تا سقف ۸۰۰ میلیون تومان و زوجین واجد شرایط تا یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان از تسهیلات خرید مسکن استفاده کنند.
افزایش رقم وام در شرایطی صورت گرفته که رشد قیمت مسکن طی سالهای گذشته، قدرت خرید تسهیلات بانکی را بهشدت کاهش داده و این پرسش را دوباره مطرح کرده است: ۸۰۰ میلیون تومان در بازار امروز بوشهر واقعاً چند متر خانه میخرد؟
وام ۸۰۰ میلیونی؛ پول حدود ۱۰ متر خانه در بوشهر
بررسی قیمت آگهی های مسکن در یک سایت اینترنتی نشان میدهد میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در بوشهر به حدود ۷۶ میلیون تومان رسیده است.
با مبنا قرار دادن همین رقم، یک محاسبه ساده تصویر روشن تری از قدرت واقعی وام جدید ارائه میدهد؛ ۸۰۰ میلیون تومان تسهیلات، معادل قیمت تقریبی ۱۰ تا ۱۱ متر مسکن در بوشهر است.
به عبارت دیگر، افزایش سقف وام اگرچه روی کاغذ قابل توجه به نظر میرسد، اما در بازار واقعی مسکن بوشهر هنوز فاصله زیادی با قیمت یک واحد مسکونی دارد.
به عبارتی، خانواری که برای خرید یک واحد ۸۰ متری در بوشهر حدود ۶ میلیارد تومان نیاز دارد، حتی پس از دریافت ۸۰۰ میلیون تومان تسهیلات، همچنان باید بیش از ۵ میلیارد تومان سرمایه شخصی داشته باشد. اینجاست که کارکرد سنتی وام مسکن زیر سوال می رود.
این در شرایطی است که برای بخش قابل توجهی از خانوارها، مسئله اصلی امروز دیگر صرفاً دریافت وام نیست، بلکه تأمین فاصله چند میلیارد تومانی میان مبلغ وام و قیمت خانه است.
البته قیمت مسکن در محلههای مختلف بوشهر یکسان نیست و سن بنا، موقعیت ملک، امکانات و کیفیت ساختمان تأثیر زیادی بر قیمت دارد؛ با این حال همین میانگین، تصویری از شکاف عمیق میان سقف تسهیلات و سطح عمومی قیمتها ارائه میکند.
وام بیشتر، بار سنگین تر
روی دیگر ماجرا، اقساط تسهیلات است.
نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در شرایط عادی ۲۲.۵ درصد اعلام شده و دوره بازپرداخت روش ساده تا ۱۲ سال ادامه دارد.
با این نرخ و دوره بازپرداخت، قسط ماهانه یک وام ۸۰۰ میلیون تومانی در بوشهر به حدود ۱۶ میلیون تومان میرسد.
بنابراین متقاضی با وضعیتی دوگانه روبروست؛ از یک طرف باید چند میلیارد تومان برای تأمین فاصله قیمت خانه داشته باشد و از طرف دیگر، پس از خرید نیز پرداخت اقساط قابل توجه ماهانه را بر عهده بگیرد.
این وضعیت برای خانوارهای حقوقبگیر و دهکهای متوسط که اساسا مخاطبان اصلی تسهیلات خرید مسکن هستند، کار را دشوارتر میکند.
هزینه خرید اوراق؛ خرجی قبل از رسیدن به وام
نکته دیگری که در بررسی قدرت واقعی تسهیلات نباید فراموش شود، این است که وام خرید مسکن مورد بحث از محل اوراق گواهی حق تقدم پرداخت میشود.
بنابراین متقاضی برای دریافت تسهیلات باید اوراق مورد نیاز را نیز تهیه کند و هزینه خرید اوراق، عملاً بخشی از منفعت تسهیلات را پیش از دریافت وام کاهش میدهد. قیمت اوراق نیز ثابت نیست و با توجه به شرایط بازار تغییر میکند.
در نتیجه، آنچه متقاضی باید درباره وام ۸۰۰ میلیونی ببیند فقط عدد درجشده در بخشنامه نیست؛ بلکه باید همزمان سه عدد را کنار یکدیگر قرار دهد: **قیمت خانه، هزینه تأمین اوراق و مبلغ اقساط.**
کنار هم قرار دادن این سه عدد است که قدرت واقعی وام را نشان میدهد.
تناقض بین وام و قدرت خرید
در نهایت باید گفت بازار مسکن بوشهر امروز با یک تناقض آشکار روبروست: رقم وام بزرگتر شده، اما خانه از آن بسیار بزرگتر شده است.
به همین دلیل، سیاست تأمین مالی مسکن بیش از افزایش اسمی سقف تسهیلات، نیازمند بازنگری در نسبت وام به ارزش ملک، نرخ سود، هزینه تأمین اوراق و توان بازپرداخت خانوارهاست.